Gebäudesanierung: Anschaffungsnahe Herstellungskosten anstelle
Sofortabzug
Pressetext:
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 14. Juni 2016 IX
R 25/14, IX
R 15/15 und IX
R 22/15 den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ in §
6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) für die Fälle konkretisiert,
in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen
reine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Der BFH bezieht auch diese
Aufwendungen in die anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, so dass insoweit
kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist.
In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilienobjekte erworben und in
zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um
sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände eingezogen, Bäder
erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie
Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten sofort abziehbare
Werbungskosten geltend. Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15
% der Anschaffungskosten des Gebäudes überstiegen, ging das Finanzamt gemäß § 6
Abs. 1 Nr. 1a EStG von sog. „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten aus, die nur
im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes
verteilt steuerlich geltend gemacht werden können. Nach dieser Vorschrift
gehören die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu
den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach
dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die Nettokosten (ohne
Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die Steuerpflichtigen machten in den finanzgerichtlichen Verfahren geltend,
dass jedenfalls die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für
das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und
Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der „Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden
müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht - zusammen mit
anderen Kosten der Sanierung - als „anschaffungsnahe“ Herstellungskosten
anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung abgezogen werden.
Dem widerspricht der BFH in seinen neuen Urteilen. Danach gehören auch reine
Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h.
vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich
verbessern (Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen“ i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG. Dies begründet
er mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten Zweck, aus Gründen der
Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.
Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für
bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des
Gebäudes vorgenommenen Sanierung anfallen, zusammengerechnet werden; eine
Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme
der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann 15 % der
Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen
abgeschrieben werden.
Freundliche Grüße
Dipl. - Kfm.
Christian Scholz -Steuerberater-
